Rekonstrukce rodinných domu

Naše stavební společnost se mimo jinou svoji činnost věnuje i provádění rekonstrukce bytových domů. Rekonstrukce domů je ovšem velmi široký pojem, který v sobě skrývá spoustu jednotlivých profesí, řešení a detailů, o nichž je potřeba vždy dobře rozhodovat a umět se nad problémem zamyslet a zkusit se na něj podívat i z více stran. V dnešní době, plné informací a zaručených rad ve všech možných rádcích, odborných časopisech, či internetových diskusích není však vždy jednoduché se zorientovat a správně vyhodnotit svoji potřebu. A když k tomu ještě přidáme vědomí, že téměř vše v této republice je ovlivňováno zdatným lobingem (v tomto případě výrobců a dodavatel jednotlivých materiálů) a osobními zájmy některých vlivných skupin, je toho na jednoho člověka už opravdu příliš. Proto bych rád napsal pár řádků na téma "Rekonstrukce domů", kde se pokusím pro Vás najít cestu, jak rozumně a šikovně takovou rekonstrukci provést a přitom se z toho nezbláznit. Jak při takové rekonstrukci rozhodovat o vynaložených financích a skutečné návratnosti těchto financí. Dá se dokonce použít slovní obrat našich předků, že se na to podíváme obyčejným selským rozumem.

Tak nejdříve si řekněme, co to ta rekonstrukce domu vlastně je a co všechno se pod tímto termínem skrývá. Jedná se tedy v prvé řadě o rekonstrukci veškerých páteřních rozvodů energií, jako je elektřina, voda, topení, kanalizace a plyn. Tyto rozvody se uvažují od vstupu do domu, tedy od místa, kde se o tyto rozvody již nestarají správcové sítí. Dále se potom jedná o plášť domu a v neposlední řadě části domu jako jsou chodby, schodiště, výtahy, pavlače, sklepy atd.

Pokud se podíváme na otázku legislativní, lze obecně říci, že pro rekonstrukci domu jako takového, není potřeba vyřizovat žádné stavební povolení a většinou ani ohlášení stavby. To se částečně odvíjí od pohledu konkrétního stavebního úřadu, který může být v jednotlivých příslušných obcích, či městských částech různý. To se bavíme o situaci, kdy měníme takzvaně dožité konstrukce za nové. Tedy neměníme vzhled domu co do rozměru vnějších konstrukcí a tvaru a rozměrů oken, ani nezasahujeme do nosných částí domu. V takovém případě nás zajímá pouze to, zda dům není památkově chráněn, či zda se nenachází v památkovém pásmu.

Rekonstrukce domů, tak jak Vám ji tady popisuji je stejná pro všechny domy od přelomu 19. a 20. Století až do doby nedávno minulé. Bez ohledu na stavební konstrukci, způsob zastřešení, či celkovou velikost domu. Rozdíly v těchto věcech mohou mít pouze vliv na poskytování případných dotací, finančních pobídek či příspěvků. To jsou ale již věci velmi individuální, podléhající mnoha různým faktorům a měnícími se s dobou. K tomuto je potřeba přihlížet vždy až při konkrétním řešení v konkrétním čase.

Nyní bych Vám rád ještě sdělil několik obecných rad, kterými by se měl člověk při úvaze o takové rekonstrukci domu řídit, aby se choval jako dobrý hospodář a dodatečně si třeba neříkal, "kdybych já byl tenkrát věděl..."

Budeme se na dům dívat jako na pacienta, to znamená, že bychom měli diagnostikovat jeho problémy a pak je začít postupně řešit. Nejdříve nás tedy zajímá jeho vnitřní kondice, tedy to co není na první pohled vidět, ale pro vlastní chod a bezpečí domu je velmi důležité. To jsou již zmiňované rozvody energií. Tyto jsou vedeny buď zasekané ve zdivu pod omítkou, nebo v instalačních jádrech, případně po povrchu. Vždy je to však to první, čím bychom měli začít, pokud chceme řešit celkovou rekonstrukci správně. Pokud víme, že jsou tyto rozvody již na konci své životnost, trubky zarůstají sedimenty, elektřina je s hliníkovými vodiči, plyn je ve šroubovaném potrubí, pak není nad čím přemýšlet a výměna za nové rozvody je zde zcela jasná. Pokud si nejsme jisti, je dobré se informovat u renomované firmy, či jiné odborné osoby na její názor. K posouzení těchto rozvodů je potřeba přistupovat s vědomím, že rekonstrukci domu děláme na dalších minimálně 30 a více let, zvláště pokud chceme následně dělat i rekonstrukce povrchů. Výměna skrytých rozvodů by pak byla složitější a náklady na ni by se zbytečně prodražovali. Předpokládejme tedy, že jsme se rozhodli pro rekonstrukci těchto rozvodů, pak je potřeba si položit následující otázky:

vyhovuje mi současný rozsah vedení a jeho kapacita?

neuvažuji do budoucna o rozšíření bydlení či komerčních prostor v domě, využitím například střech, podkroví či sklepa?

nevyužiji rekonstrukce ke změně zdrojů tepla a ostatní energie?

A je možné si samozřejmě položit ještě mnoho dalších podobných otázek. Smyslem je to, abychom nové rozvody provedli pokud možno s vědomím toho, co nás v budoucnu očekává a byli jsme na to připraveni, protože jak jsem již psal, dodatečné opravy a doplňky, jsou vždy dražší, než řešení v rámci celku. V každém případě je dobré ponechat vždy v rozvodech drobnou rezervu a možnost budoucího případného rozšíření co nejvíce zjednodušit.

Pokud provedeme výměnu rozvodů a s ní případnou výměnu, úpravu či změnu zdroje energií, následuje druhá věc a tou je dnes velmi populární a bohužel díky stálému zdražování všeho i nutná Úspora energií.

Částečně jsme k úspoře již přispěly právě tou výměnou rozvodů a našim rozhodnutím, jaké zdroje energií budeme využívat. Teď se budeme na dům dívat s pohledu úspory ve smyslu úniků tepla (v zimně) případně jeho vnikání (v létě) z/do objektu. Lidé se často domnívají, že nejdůležitější je zateplení obvodových stěn. To je bohužel dáno právě tou již zmiňovanou mediální masáží, které se nám v hojném počtu dostává, Skutečnost je ale jiná. Zateplení domu, tedy jeho fasády, je v celkové investici dost zásadní položkou a její návratnost v přepočtu na uspořenou energii je často velmi dlouhá. První co bychom měli řešit, jsou výplně otvorů, tedy okna a dveře ve fasádě. Pokud vyměníme stará či starší okna za nové, která splňují požadavky současně platných norem, dostaneme, za rozumné peníze výraznou úsporu energie a zároveň i akusticky si polepšíme, neboť již nebudeme slyšet, co se venku "šustne". Dalším, velmi často opomíjeným, místem úniku energií je střecha, i zde investované peníze v podobě nově zaizolované ploché střechy, kterou mimo jiné s největší pravděpodobností musíte minimálně znovu izolovat proti vodě, se vrátí v podobě výrazné úspory. Toto zateplení platí samozřejmě i pro ostatní typy střech, ať již z vnitřní či vnější strany, vždy vhodné k danému typu konstrukce. Pokud provedeme tyto opatření, máme k úspoře energií velmi slušně našlápnuto, za smysluplně investovaný peníz. V tuto chvíli potom přichází úvaha o zateplení zbývající části domu, tedy fasády, případně základů či stropů nad nevytápěným sklepem atd. Tady je potřeba dobře spočítat případnou úsporu energií a náklady na provedení, tedy získání této úspory, kde dle mého názoru bychom měli dojít k rovnici, že 1,- koruna vložená do úspory by nám tuto 1,- korunu měla postupně vrátit a to v horizontu nejdéle do 20-ti let, jinak jsme svoje peníze investovali zbytečně. Po dvaceti letech bude dům potřebovat provádět obnovu a údržbu a tyto peníze budou znovu vynakládány na straně investic a nebude prostor pro jejich vracení na straně úspor, pokud prvotní investice do rekonstrukce bytového domu nebude již splacena. Není od věci ani to, že každý dům nám určitým způsobem "dýchá" a má své vnitřní klima. Jeho nešetrné zateplení pak může způsobit velmi vážné problémy s přirozenou životaschopností domu, tedy vznikem plísní a podobně.

To jsou z mého pohledu ty nejzásadnější informace, které byste měli mít při rozhodování o Vašem Bytovém domě. Samozřejmě, že s celkovou rekonstrukcí souvisí i mnoho dalších věcí, jako je například výměna či nové provedení balkonů. Sanace pavlačí, sklepů či základů. Odvedení vlhkosti od objektu. Výměna, či nové provedení výtahů. Provedení různých nadstaveb či přístaveb a mnoho dalších věcí, které Vás napadnou a které byste rádi konzultovali a případně i realizovali.

Samostatnou kapitolou, pak jsou rozsáhlejší rekonstrukce domů se změnami dispozičních a objemových řešení, kdy je potřeba vše řešit s odbornou projekční kanceláří a příslušným stavebním úřadem. I v tomto Vám dokážeme podat pomocnou ruku. Rozepisovat se ale více na toto téma je již velmi obšírné teoretizování, které k danému tématu již není přínosné.

Závěrem bych Vám rád sdělil, že výše uvedený text píši na základě vlastních dlouholetých zkušeností s prováděním těchto rekonstrukcí bytových domů. Se všemi výše uvedenými věcmi jsem společně se svojí firmou připraven Vám pomoci a poskytnout ten nejlepší servis pro Vaši spokojenost. Budu rád, když se s Vašimi dotazy a problémy obrátíte na naši společnost.

Přeji hodně štěstí, Martin Kettner
Máte dotaz? Chystáte rekonstrukci? Napište nám. Můžete také mrknout na reference, nebo na Rekonstrukce rodinných domů - Ceník.